Durante estas últimas semanas, hemos podido ir viendo cómo se está desarrollando el proceso de venta de los activos inmobiliarios del BSCH a los fondos de inversión. Es imposible conocer los entresijos de la operación, pero en la prensa tanto económica como generalista van apareciendo periódicamente artículos que nos van informando, aunque sea a vuela pluma de esta interesante operación.
De hecho, el Banco de Santander parece que está abonado a las grandes cifras, ya que este banco ha realizado la operación inmobiliaria más grande en la historia de España, al vender sus instalaciones y volver a alquilarlas a otro fondo de inversión, en una gran operación de sale & lease back.
Ahora quiere librarse de gran parte de sus activos-ladrillo, tanto suelo como inmuebles. Y por los que quiere unos 3.000 millones de euros.
Quién compra???
En un primer momento aparecieron varios fondos de inversión, que pedían rebajas superiores al 60% del valor de tasación, a lo que, parece ser el BSCH no está dispuesto a llegar. Las últimas noticias dicen que un fondo de Morgan Stanley, banco de inversión Americano está ofreciendo un 50%, y la oferta se está valorando.
¿Cuál es el precio de mercado?
Con estos pocos datos, podemos reflexionar cuál es el precio de mercado medio que consideran los inversores que tiene el sector en España, y lo podemos hacer así:
1º Los valores de tasación de gran parte de los inmuebles del Banco de Santander, según apareció en prensa, están sin actualizar desde al menos un año. Por lo que estas tasaciones podríamos decir que son del año 2009.
2ª Hasta el 2009, el precio medio, tanto de suelos como inmuebles, estimo, según mi opinión, bajó aproximadamente entre un 20% y un 25% respecto a máximos del 2007.
3ª La oferta que puede que se acepte rebajaría el valor de las tasaciones de los inmuebles un 50% sobre lo ya rebajado, lo que sería más o menos un 40% sobre el valor inicial.
4ª El fondo de inversión deberá invertir algo tanto en poner los activos en el mercado como para su mantenimiento. Así mismo deberá sufragar sus gastos generales y por supuesto, tendrá algo de beneficio. Podríamos estimar todos estos conceptos sobre un 20%.
Por lo que al valor de compra tendremos que sumarle los gastos y beneficio de puesta en mercado, lo que nos indica una bajada media de entre el 40% y el 50% sobre precios de máximos del 2007. Según mi opinión, más bien del 50%.
Conclusión según el patrón de los fondos de inversión.
Así, hablando en términos generales, cualquiera que esté pensando en realizar una adquisición en el sector ladrillo con un objetivo especulativo o para inversión, no debería comprar con rebajas menores de un 60% respecto al precio de 2007.
Pero cuidado, cada inmueble y cada suelo es singular, hay que tener muy en cuenta para su valoración, aspectos clave como la localización y la tipología. Ya que también es cierto que en estos momentos, existen muchos proyectos que son claramente invendibles, y por lo tanto su valor es más que dudoso.
También hay que ver cuál es el horizonte deseado por el inversor para el retorno de la inversión, ya que seguro que podemos encontrar buenos productos, pero que su tiempo no ha llegado todavía y pueden tener un buen recorrido a largo plazo. Lo que también afecta a su valoración actual.
Y por otro lado, también es cierto que el mercado se está comportando de forma muy local y hay que estudiar cada proyecto con un zoom muy preciso y con lupa, ya que existen nichos de mercado que sí se están desarrollando y que han sufrido escasas bajadas de precio.
Por lo que, para concluir, si bien los números gordos están bien para un titular, para decidirnos a cerrar una oferta, tenemos que pensarlo muy bien y examinar quirúrgicamente cada caso.
