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Due diligence en Project Management. Eliminar riesgos antes de empezar!

El próximo día 17 de Abril, voy a seguir con mi participación en el Master en Dirección Integrada de Proyectos de Construcción MeDIP; quizás el más importante de España sobre la materia y que este año, se está celebrando su primera edición en Alicante, en el Colegio de Arquitecto, a quienes felicito por su iniciativa.

Os recomiendo pegarle un vistazo ya que es una gran oportunidad para los Alicantinos y Murcianos interesados en avanzar en los conocimientos de gestión de proyectos, en concreto dentro del ámbito de la construcción. https://www.medip.es/

A principio de año, tuve la oportunidad de dar alguna charla sobre viabilidad inmobiliaria, y fue realmente interesante y muy reconfortante para mi, ya que los asistentes son profesionales experimentados y motivados, que participan activamente y con muchas ganas de aprender.

En este caso, voy a hablar de auditorías; porqué, cómo, quién y que se busca cuando se hacen. Lo voy a enfocar tanto desde un punto de vista genérico, como, y sobre todo a su aplicación al mundo inmobiliario y de la construcción.

De la desconfianza…. nace la auditoría

Las podemos ver por todas partes, tanto para comprobar que una empresa es fiable, que un gestor está haciendo bien su trabajo, que una infraestructura funciona, etc. Cuando se tiene dudas de que algo no es como parece, lo mejor es que alguien independiente y con suficiente experiencia se ponga manos a la obra y corrobore la realidad de las cosas.

Por tanto, los paradigmas de una buena auditoría son:

– Independencia del auditor.
– Experiencia del auditor.
– Disponer de la información adecuada y objetiva.

En los comienzos

Si algo he aprendido en mis años de gestor de proyectos, es que si quieres tener menos problemas, tienes que prepararte bien. Y una forma de hacerlo, es la de asegurarte que los proyectos con los que tu equipo y todos los demás participantes van a desarrollar su trabajo sean lo más adecuados posible. Vamos, que tengan las 3C

Si conseguimos esto, seguro que el desarrollo de nuestros proyectos serán más eficientes. Además se produce un fenómeno muy interesante que también he podido descubrir tras comparar varios proyectos; la conflictividad entre los agentes intervinientes se reduce!. Efectivamente, al no aparecer errores de bulto en el proyecto, se genera un clima de control y de profesionalidad que hace que todos los intervinientes sean más positivos y menos proclives a enfrentamientos y discusiones estériles.

En cualquier caso, cuando antes de produzca la due diligence, mejores serán los resultados y más capacidad para la toma de decisiones se tendrá.
Un paso más.
De hecho, otro de los objetivos sería el de analizar los posibles fallos de lo analizado, detectando por tanto puntos de mejora sobre los que actuar, en caso de poner en marcha el proyecto. O sobre los que negociar, si lo que se pretende es adquirir o comprar un bien o servicio.
Así, no nos podemos quedar con detectar cómo esta el asunto, sino que necesitamos saber cómo mejorar, o mejor aún como hacerlo más eficiente.
Value Engineering.
Para ello, podemos utilizar otra potente herramienta de gestión; la Ingenería de Valor o Value Engineering como diría un anglosajón. Y consiste en revisar todos los aspectos y procesos de un proyecto, de forma que nos aseguremos que cada euro invertido en él se hace de la forma más eficiente, manteniendo siempre las características básicas del producto.
Realmente interesante!. Pero no lo es menos la forma en cómo se empezó a aplicar este concepto; durante la 2ª Guerra Mundial, los bienes y personal capacitado escaseaban en las fábricas armamentísticas de Estados Unidos, y los gerentes de las industrias de General Electric, tenían que estar continuamente buscando alternativas y soluciones a estos problemas.
Se dieron cuenta que muchas de las veces, estas soluciones alternativas, eran mejores y más económicas que las iniciales, y lo que empezó como un remiendo, se convirtió en una metodología sistemática en sus procesos.
Resumiendo
Si se quiere reducir riesgos en el desarrollo de cualquier proyecto, o la compra o adquisición de una empresa, es más que recomendable, que alguien independiente y experto, nos de una opinión objetiva, con la que poder tomar nuestra decisión basándonos en el conocimiento de la situación, y no en suposiciones.
De todo esto hablaremos, además desarrollaremos tres casos de éxito, donde se ha aplicado el espíritu de la auditoría dentro de los procesos del negocio inmobiliario; en la fase de gestión de suelo, en la redacción de proyectos y en la entrega del producto inmobiliario al cliente.