El (interminable) ciclo de vida del suelo

Acaba de salir a la luz un muy interesante y completo, casi visionario, informe de PriceWaterhouse sobre la actualidad y sobre todo, el futuro del sector inmobiliario.

https://www.coaatalicante.org/gcw_new/documentos/PwC-informe-construccion-sostenible.pdf

Merece la pena leerlo con tranquilidad, y de hecho muchas son la reflexiones que pueden surgir de su análisis. Me gustaría resaltar la lista de acciones que, a su criterio, se deben acometer para reactivar el sector, que de hecho, consideran fundamental para la economía española;

Medidas a corto plazo:
– Asumir la pérdida del valor de los activos.

– Elaborar un plan de mantenimiento y desarrollo de los activos inmobiliarios. Desarrollado por técnicos y monitorizado por el Estado.

– Establecer mecanismos financieros que soporten el mantenimiento y recuperación de los activos.

La verdad, es que estas propuestas, se antojan bastante evidentes, pero la duda de su factibilidad, surge al darnos cuenta, de que desde hace mucho tiempo, ya se viene hablando de esto y todavía no se han puesto en marcha.

El tamaño sí importa!

Bajo mi punto de vista, el cuestión reside en el tamaño del problema, las cifras hablan solas; según los datos que aparecen en este informe, son 324.000 millones de euros la exposición al ladrillo de las entidades financieras (creo que a mi calculadora no le caben los ceros, si lo queremos pasar a pesetas), de los cuales más del 50% son problemáticos declarados.

Éste es un matiz importante (los préstamos declarados fallidos), ya que la política de “patada hacia delante” que se ha venido utilizando por los bancos, refinanciando la deuda, sin valorar si es posible su devolución o no, es ya evidente para todos. Y es una de las razones por las que el Estado acaba de obligar a dichas entidades a aprovisionar el 30% sobre los préstamos, aún no fallidos.

El problema: el suelo

Otro hecho, muy preocupante, es que, como se ve en el gráfico anterior, 73.000 millones de euros, son activos de suelo fallidos. El problema de este tipo de producto, es que su valor real, es en muchísimos caso, hoy en día cercano a “cero“. Además su enajenación es realmente difícil, al no existir, en la práctica, un mercado de compra de suelo y a que, también en muchos casos, se han financiado terrenos rústicos para su desarrollo y que no van a tener posibilidades de puesta en marcha en muchísimos años.

Éste es el gran problema, de hecho ni las promotoras ni los bancos tienen demasiado miedo a la viviendas acabadas, ya que tarde o temprano las pueden ir colocando a los usuarios finales, ajustando dos parámetros, que ellos consideran fundamentales: precio y financiación. Además al ser los bancos los proveedores de financiación, se encuentran en una posición de privilegio a este respecto.

Otra diferencia fundamental entre vender viviendas y suelo, es que éste último sólo es interesante para los profesionales del sector, en concreto para los promotores. No hace falta ahondar más en su situación, por lo que los compradores son pocos, y además el montante de las operaciones es mucho más elevado que para adquirir viviendas. Desde luego, el riesgo de impago en las viviendas individuales de una promoción, se distribuye en muchos hipotecados, mientras que para el suelo, normalmente son muy pocos.

Reciclaje & Resuso del suelo (promociones)

A la vista de este panorama, parece poco probable que en el corto o medio plazo (muchos dicen que incluso en el largo), veamos florecer de nuevo la obra nueva. Sí que aparecen otras voces que indican que lo más factible sea el reutilizar, rehabilitar o reusar los edificios existentes.

En este caso, no sólo se cumple una función económica, sino también de índole sostenible y social, ya que por una parte se evita ampliar la ciudad con los correspondientes gastos de urbanización, fomentando el fomento de ciudad compacta, y además se produce un fenómeno de rejuvenización de las mismas y de adaptación a las nuevas realidades sociales de cada barrio.

Hay que recordar que sistemas de certificación energética, como LEED (USA), valoran muy positivamente la reutilización de suelos y edificios y que éstos dispongan de una localización integrada o cercana a la ciudad, de forma que se puedan beneficiar, además de lo indicado anteriormente, de por ejemplo, los transportes públicos existentes.

El nuevo ciclo de vida del proyecto inmobiliario

Así, hasta ahora, hemos aceptado, en términos generales, que el proyecto inmobiliario empieza a partir del suelo “limpio” sobre el que se edifica una construcción, se usa y se demuele.

Pero, quizás a partir de ahora, el modelo podría ser iniciado a partir de una construcción existente, sobre la que se deberán realizar las modificaciones necesarias tanto para adaptarla a las nuevas necesidades, como sobre todo, para mejorarla profundamente desde el punto de vista de la eficiencia y el ahorro energético.

La nueva cadena de valor podría ser:

Donde el cambio fundamental sobre el modelo tradicional sería que el dominio del suelo básicamente se circunscrive a la localización de activos de remodelación factible, cuyo diseño o características no son válidas para las necesidades sociales.

Por otra parte, es un modelo que no tiene un fin, sino que el producto se va remodelando y reusando continuamente.

2018-03-21T10:43:14+00:00

Sobre el autor:

Ángel Nájera Pérez
PhD en Gestión de Proyectos
PMP® PRINCE2® Practitioner RMP® SDC/SMC/SPOC®, Auditor ISO 21.500
CEO Wolf Project
+34 607 147 641
angelnajera@wolfproject.es

Un comentario

  1. Anonymous 14/05/2012 en 11:07 am - Responder

    Interesante resumen de la tendencia en el sector, desarrollo de suelo vs rehabilitación. El rey ha muerto viva el rey.
    Gracias Angel

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