El ministerio de Fomento acaba de informar que casi el 50% de las viviendas nuevas que se construyeron en España en el año 2016 han sido realizadas por particulares, ya sea para autopromoción o en comunidades de propietarios o cooperativas. Es la culminación de una evolución imparable que surgió a partir de la crisis, con el objetivo de reducir los costes. De hecho, como se puede ver en el esquema que exponemos a continuación, donde en el 2006 apenas llegaba al 14%.
El objetivo es reducir los costes: no siempre es una historia de éxitos.
En un entorno donde se busca la eficiencia de nuestros recursos financieros, parece una buena idea realizar nosotros mismos las labores de coordinación necesarias para conseguir nuestra vivienda, de forma que eliminemos el margen del promotor profesional. De hecho, se estima que, hipotéticamente, se puede reducir el coste total en un 20% o 25%.
Pero no siempre es así. De hecho, en multitud de ocasiones las expectativas iniciales se ven desbordadas, tanto en el escalado de costes –aumentan peligrosamente- o por la gran carga de trabajo que genera en los propietarios, quienes, al no ser expertos en los procesos y las actividades de gestión necesarias, comenten multitud de errores, no ejercen el control adecuado y, por tanto, se ven abocados a dedicar un tiempo extra que ni habían imaginado.
Gestionar la complejidad.
Evidentemente, estamos hablando del cliente particular que quiere construir su propia vivienda, o cuando un grupo de propietarios deciden unirse, montar una comunidad o una cooperativa y piensan que podrán ser capaces de realizar el trabajo. Pero el diseño y construcción de una vivienda, no es algo tan sencillo, de hecho, cada vez lo es menos y es necesario incorporar expertos de diferentes áreas; diseño, eficiencia energética, gestión hipotecaria, etc. De forma que el producto final que obtengamos, realmente cubra los requisitos del usuario/cliente.
Así, en el caso de cooperativas, existen empresas que están especializadas en la gestión de las mismas, y de una forma profesional, coordinan tanto los trabajos técnicos, como los legales y las relaciones de los comuneros, aspecto en nada baladí.
En cualquier caso, para que la experiencia de la construcción de tu propia vivienda no sea un suplicio, es necesario contar con el valor añadido que da la visión global de un experto en gestión de proyectos y en concreto en el área inmobiliaria y de construcción.
Cumplimiento de objetivos
Cuando alguien decide construir su propia vivienda, tiene la visión en su imaginación de que será capaz de de finalizar una vivienda genial con el presupuesto que quería y en el momento que necesita. Es decir, que podrá ajustar la triple restricción (alcance, tiempo y costo). Y es posible que lo consiga, pero no es lo normal. Ya que al no ser un sector que probablemente no conozca, por lo que no será capaz de identificar todas las actividades y costos a tener en cuenta. Así, es habitual que se ponga en mano de alguno de los agentes del sector; puede contratar a un constructor, a un arquitecto o a un arquitecto técnico, quienes, además de sus responsabilidades en el proceso, también le ayudarán y asesorarán del resto de trabajos a realizar.
No es lo más recomendable, ya que cada uno de ellos domina un aspecto técnico -y de hecho, responde legalmente por ello-, y lo que necesita el autopromotor en este momento es un gestor que sepa coordinar a todos estos agentes y consiga materializar su visión de forma eficiente e independiente, defendiendo sus intereses.
Los pasos a seguir
El primer paso, por tanto, sería localizar a un profesional especializado en la gestión de proyectos o Project management y que tenga experiencia en el sector, que disponga de una visión global del proceso y pueda guiarle correctamente.
Sin pretender realizar un listado de todas las actividades a realizar, sí me gustaría apuntar los pasos que un buen Project manager probablemente seguirá (es una buena forma de identificar si el gestor que puedas contratar sabe de lo que está hablando):
1.- Identificar los requisitos a conseguir, tanto de cómo debe ser el producto final, como el presupuesto disponible y el tiempo.
2.- Establecer unos objetivos pactados con el cliente, en los que éste los cuantifique y que éstos sean la línea base o compromiso a cumplir.
3.- Realizar una selección de especialistas: Dependiendo del tipo de producto que necesita el cliente, no todos los especialistas –arquitectos, constructores, etc.- son apropiados, sino que, para aumentar la eficiencia y la satisfacción con el producto final, es necesario contar con los profesionales que más valor puedan aportar al proyecto.
4.- Desarrollar el diseño de la vivienda progresiva e interactivamente. En este punto, te recomiendo que apliques principios ágiles. Dependiendo de las características de cada autopromotor, conforme va a aumentando la definición del producto, se tiene que ir contrastando cómo afecta al resto de aspectos del proyecto, es especial al costo y al tiempo. Para poder hacer esto, es necesario disponer de un sistema de control que permita evaluar continuamente los cambios y alternativas.
5.- Cuando se haya alcanzado un consenso entre el producto a realizar y el costo (y tiempo) que conllevará y se disponga de un nivel de definición adecuado, y solo entonces, se puede pasar a la fase de ejecución.
6.- Durante esa fase, el Project manager debe informar cuidadosamente y de forma veraz la situación del proyecto en términos de gestión, haciendo énfasis en la proyección final de costos y tiempos, de forma que el cliente pueda ir tomando las decisiones oportunas. Este proceso se explica en el siguiente artículo sobre gestión de requisitos.
Zapatero a tus zapatos
Resumiendo, si estás decidido a construir tu propia vivienda, te recomiendo que antes de lanzarte a ello, reflexiones muy bien cuál va a ser tu estrategia, y desde luego, piensa seriamente en contar con un buen Project manager con experiencia que te ayude y que te facilite la vida.
