Nuevas recetas inmobiliarias (o mejor dicho vamos a jugar a recordar…)

Ya está más que dicho y comentado que parece que nunca volveremos a ver la situación que vivimos en el sector inmobiliario antes del estallido de las crisis y sus posteriores tsumanis.

Nunca se sabe!.

También parece que en estos momentos han vuelto o lo van a hacer formas de trabajar en el sector que habían desaparecido; como puede ser el promotor profesional (siempre han estado, pero el porcentaje sobre el total era muy pequeño), la compra de suelo sin casi financiación,… y por qué no la financiación del promotor a su cliente.

Cuando mis padres adquirieron su vivienda, el promotor le hizo firmar “las letras” que tenían que pagar cada mes para pagar completamente su casa.

Ahora nos parece casi una utopía, pero en una de las empresas en las que tuve la suerte de trabajar, al promotor se le estancó la venta de una promoción y aunque el producto era bueno, no había forma de vender (lo tipos eran altos). Pues bien, se decidió financiar desde la empresa a los compradores fijando un tipo de interés fijo, si no recuerdo mal, del 3,5%, lo que no estaba nada mal para el momento (los tipos rondaban el 3% en variable y el 6% en fijo).

Las viviendas se vendieron como churros y en pocas semanas no quedaba una.

En estos últimos años, el riesgo de que el comprador no pague, lo adquiere en su totalidad la entidad bancaria que concede el préstamo. Ahora parece que no están por la labor. El crédito tan sólo es accesible si el producto que se adquiere es de su (no deseada por ellos) cartera de producto.

Si lo analizamos, en este caso el riesgo es del promotor ya que las viviendas que los bancos financian son suyas (ellos son los promotores de facto).

Es un cambio de modelo que refuerza las opiniones de muchos expertos que apuntan a que tan solo van a poder promocionar empresas muy solventes que dispongan de capital, asociadas o no a entidades financieras. (Esto último ocurrirá sobre todo cuando el suelo de origen también sea de propiedad del banco).

En nuestro panorama actual, es difícil pensar que un promotor disponga del capital necesario como para financiar la venta total a un cliente, pero creo que en algunos casos donde se plantea colocar las viviendas en alquiler, merece la pena estudiar la posibilidad.

Además también tiene que tener en cuenta la lucha que posiblemente tendrá que acometer con los impagados. Si bien es cierto que cuando se decide comprar una vivienda se intenta pagar, y el nivel de morosidad no es muy elevado.

Respecto a esto, es curioso comparar las legislaciones de los diferentes países. Como muestra un botón: En Dubai si dejas de pagar la hipoteca… te meten en la cárcel. Como se sabe, este Emirato está sumido en una grave crisis inmobiliaria y los medios ya han mostrado imágenes de casas abandonadas por sus dueños que al no poder seguir pagando sus deudas han huido del país

Pegarle un vistazo a lo que aparece en un blog de ingleses que son los más afectados:

“Los que se quedan sin trabajo y no pueden pagar el crédito, se van del país, y dejan el coche abandonado en el aeropuerto con las llaves puestas y las tarjetas de crédito a la vista.

Dejar de pagar una mensualidad de un crédito está penado con la cárcel en Dubai, así que nunca van a poder reentrar en el país (ni siquiera hacer una escala), porque van directamente a chirona.

Se prevee que la población de Dubai disminuya un 8% este año por la crisis y la vivienda baje un 60%.“.

Se comenta en los foros que hay más de 3.000 coches abandonados en el aeropuerto con las llaves puestas.

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2018-03-21T10:43:15+00:00

Sobre el autor:

Ángel Nájera Pérez
PhD en Gestión de Proyectos
PMP® PRINCE2® Practitioner RMP® SDC/SMC/SPOC®, Auditor ISO 21.500
CEO Wolf Project
+34 607 147 641
angelnajera@wolfproject.es

3 Comments

  1. blog finanzas 26/12/2013 en 6:17 am - Responder

    He llegado a este blog por casualidad y me ha encantado. Un saludo.

  2. Me ha gustado tu artículo Ángel,
    A ver si retomo un poquito esto de los blogs.
    Por si te sirve como azúcar añadido a este artículo, junto a mi casa están construyendo una promoción pequeñita de nueve viviendas, decidí informarme el pasado viernes e investigando un poco más, resulta que, en San Vicente, de 9 promociones en marcha, 6 son Protegidas, y al menos en 4 los promotores locales ofrecen cómo forma de pago LETRAS por importe del 20% del precio oficial (máximo permitido) hasta fecha de escritura. Teniendo en cuenta que las viviendas oscilan entre 96.000 y 114.000 € pagar un 20% en 17-20 letras mensuales, convierte el acceso a la vivienda en algo más asequible.
    SEGUIMOS JUGANDO A RECORDAR.

  3. EnriqueTarragó Freixes 28/04/2010 en 3:58 pm - Responder

    Muy bueno y muy ácido. Te lo robo, pero solo un trocito

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