Gentrificación: la pérdida de valor de las viviendas en primera línea

Los riesgos se pueden –y deben- categorizar para poder disponer de una mejor comprensión de los mismos. De hecho, en términos generales nos encontramos con riesgos externos identificables, externos no identificables e internos generados por la propia gestión del proyecto.

Un ejemplo de riesgo externo no identificable podría ser la situación que se vivió en 2010 por la erupción del volcán Eyhafjalla. Se generó una nube de cenizas que invadió el cielo de la mitad norte de Europa y afectó a 5 millones de pasajeros usuarios de aerolíneas. De hecho, el 60% de los vuelos tuvieron que ser suspendidos, con unas pérdidas cercanas a los 740 millones de euros. Fue el mayor atasco aéreo conocido.

Riesgos externos

Evidentemente, este riesgo en concreto, actualmente, ha pasado de ser desconocido a conocido. Lo que nos da la idea que los riesgos naturales, que a priori, podemos pensar que son incontrolables e impredecibles, sí que pueden ser identificados y, por tanto, se podrían analizar sus impactos posibles en caso de ocurrencia y la conveniencia de acometer planes de respuesta adecuados y económicamente viables.

En estos días, estamos sufriendo super-incendios en zonas naturales muy importantes de gran valor ecológico y económico. En California se está produciendo el mayor incendio de su historia, la autoridad anti-incendios del Estado anunció que el llamado incendio de Mendocino Complex era el más grande desde que existen registros. Ha quemado 117.600 hectáreas en solo 11 días ardiendo (datos a 8 de agosto 2018) VIDEO. En España, en Gandía, afectando a la Comarca de La Safor y de Vall D´Albaida, otro gran incendio ha calcinado ya un mínimo de 40 viviendas y el 70 % del término municipal de Pinet ha sido arrasado.

Gentrificación del clima: el impacto de los riesgos naturales

Se estima que este tipo de incendios, desgraciadamente, y debido al cambio climático, sean cada vez más frecuentes y de mayor virulencia. Y esta previsión está generando lo que se denomina gentrificación del clima y consiste según James M. Keenan, investigador de la Escuela de Arquitectura de Harvard, en que el impacto del cambio climático hace que algunas propiedades ganen o pierdan valor.

Se refiere a cómo los efectos previsibles del cambio climático, tanto incendios como el aumento del nivel del mar en las zonas costeras o incluso las grandes tormentas que producen importantes inundaciones, están haciendo que el valor de las viviendas y activos inmobiliarios que están en zonas privilegiadas (primera línea de mar o bosques), esté bajando y los propietarios tiendan a buscar áreas medioambientalmente más seguras, bien porque están a una mayor altura o porque sus infraestructuras tienen una mejor respuesta a estos incidentes.

Cambio de tendencia

En España, de momento, no se está percibiendo con fuerza la aplicación de esta teoría, pero podemos mirarnos en el espejo de Miami. Una investigación publicada el pasado mes de abril en ‘Environmental Research Letters’ y que apuntábamos en el punto anterior, desvelaba que allí la hipótesis de la gentrificación climática es real. Han detectado que las decisiones de compra o venta de vivienda en la ciudad están determinadas en un alto grado por el miedo a las inundaciones, lo que ha hecho bajar el precio de las viviendas más cercanas al mar y subir el de las que se encuentran a una mayor altura.

 

En este estudio, a partir de la teoría de gentrificación, han desarrollado otras dos hipótesis:

  • Hipótesis de la elevación (Elevation Hypothesis), según la cual la subida del precio de la vivienda familiar en el condado de Florida está asociada de forma positiva con la altura a que se encuentra.
  • Hipótesis de la molestia (Nuisance Hypthesis), que sostiene que, debido al aumento de inundaciones durante los últimos tiempos, la escalada de los precios registrada desde 2000 en los estratos más bajos de la ciudad no ha sido tan alta como en las regiones de mayor altura.

 

La estimación del valor tiene que ver con los riesgos

Efectivamente, la teoría desarrollada por M. Keenan y descrita anteriormente, junto con sus dos hipótesis, refuerzan la idea de que cualquier estimación que haya que realizar, tanto en un proyecto como, en el caso que nos ocupa, de un activo inmobiliario, está relacionada con los posibles riesgos a los que se enfrentará en un futuro.

Así, los riesgos externos naturales conocidos, pueden tener impacto en el valor de los mismos. De hecho, noticias como la que explicaba que Barcelona, Valencia o La Manga quedaría sumergidas por los efectos del cambio climático, pueden hacer que las viviendas localizadas en zonas concretas, muy valoradas actualmente, puedan hacer tender a la baja sus precios conforme los efectos del cambio climático vayan haciéndose más patente.

 

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2018-08-13T10:43:52+00:00

Sobre el autor:

Ángel Nájera Pérez
PhD en Gestión de Proyectos
PMP® PRINCE2® Practitioner RMP® P3O® PMO-CP® SDC/SMC/SPOC®, Auditor ISO 21.500,
CEO Wolf Project
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